KIAMBU – Masuk ke Bandar Tatu, di pinggir ibu kota Kenya, Nairobi, terasa seperti memasuki dunia lain.
Malah pemandu-pemandu paling cuai di negara itu berubah, memandu perlahan dan tidak membuang sampah keluar tingkap – hasil kamera pengawasan dan denda ketat terhadap pemanduan laju serta membuang sampah.
Bagi 5,000 penduduk Tatu, sebuah ‘bandar permulaan’ yang mula didiami empat tahun lalu, ketegasan dalam menegakkan peraturan menjadikan tempat ini menarik.
“Tatu lebih teratur berbanding kawasan lain,” kata Valerie Akoko, pencipta kandungan digital yang berpindah ke sana dua tahun lalu. “Saya tidak pernah lihat Bandar Tatu kotor.”
Terletak di kawasan seluas 5,000 ekar, Bandar Tatu bercita-cita menjadi sebuah bandar milik persendirian yang direka untuk menampung 250,000 penduduk. Ia kini menjadi rumah kepada 88 perniagaan yang menggaji 15,000 pekerja, termasuk CCI Global, yang mengendalikan pusat panggilan dengan 5,000 tempat duduk, serta Zhende Medical, pengeluar bekalan perubatan dari China.
Projek serupa wujud di seluruh dunia, tetapi di sub-Sahara Afrika, pendukung idea ini berharap pembangunan bandar baharu dapat menyelesaikan dilema urbanisasi di rantau tersebut.
Secara teori, pertumbuhan bandar di Afrika sepatutnya mendorong kemakmuran seperti di tempat lain – dengan produktiviti meningkat, upah bertambah, eksport berkembang dan kekayaan negara bertambah.
Namun, di Afrika, urbanisasi jarang menghasilkan transformasi ekonomi seperti itu.
Menurut Pertubuhan Bangsa-bangsa Bersatu, populasi bandar di Afrika dijangka bertambah 900 juta menjelang 2050, melebihi jumlah penduduk bandar di Eropah dan Amerika Utara digabungkan.
Namun, sub-Sahara Afrika menghadapi urbanisasi dalam keadaan masih miskin.
“Bandar-bandar di Afrika kekurangan asas cukai untuk melabur dalam infrastruktur yang diperlukan bagi menampung lonjakan penduduk dalam tempoh singkat,” kata Kurtis Lockhart, pengarah Africa Urban Lab di African School of Economics, Zanzibar.
Hak milik tanah yang lemah dan ketegangan politik memburukkan lagi keadaan.
Bandar Tatu sendiri pernah bertikai dengan ahli politik Kenya dan ahli perniagaan berpengaruh. Pada 2018, Mahkamah Timbang Tara Antarabangsa London memihak kepada pemilik antarabangsa projek itu, Rendeavour, dalam pertikaian dengan bekas rakan kongsinya di Kenya, termasuk bekas gabenor bank pusat. Pertikaian itu menangguhkan pembangunan selama beberapa tahun.
Tahun lalu, ketua Bandar Tatu di Kenya, Preston Mendenhall, menuduh gabenor daerah tempat projek itu berpusat melakukan pemerasan, mendakwa beliau meminta tanah bernilai AS$33 juta sebagai ganti kelulusan pelan induk yang dikemas kini. Gabenor itu menafikannya dan kini menyaman Bandar Tatu serta Mendenhall atas fitnah. Tiada keputusan dibuat setakat ini.
Namun, bagi sesetengah pihak, membina bandar baharu lengkap dengan infrastruktur moden tetap dilihat menarik.
Charter Cities Institute, sebuah organisasi bukan untung yang berpangkalan di Washington, berhujah bahawa projek sedemikian, jika dirancang dengan betul, boleh mendorong pertumbuhan, mewujudkan peluang pekerjaan dan “mengangkat puluhan juta orang keluar daripada kemiskinan.” Institusi itu menganggap Bandar Tatu sebagai model.
Namun, membina bandar baharu bukanlah tugas mudah. Afrika dipenuhi dengan projek-projek gagal.
Beberapa projek menunjukkan potensi, seperti bandar Quilamba di Angola yang dibina pada 2002. Dengan lebih 130,000 penduduk, ia dianggap paling berjaya. Projek ini dibangunkan oleh syarikat milik kerajaan China, CITIC, tetapi dimiliki kerajaan Angola.
Kira-kira puluhan projek bandar baharu sedang dijalankan di Afrika, termasuk di Zanzibar dan Zambia, dengan peluang untuk mengikuti jejak Quilamba. Antara projek ini, Bandar Tatu adalah yang paling maju, dengan 26,400 orang sudah tinggal, bekerja atau belajar di sana.
Pakar bersetuju bahawa sektor swasta perlu memainkan peranan penting dalam urbanisasi Afrika, kerana kerajaan Afrika sering kekurangan dana untuk menampung pelaburan yang diperlukan. Syarikat swasta seperti Rendeavour, yang mempunyai kedudukan kewangan kukuh, mampu membuat perubahan besar.
Namun, jika pembangunan bandar hanya bergantung pada sektor swasta, ia boleh menimbulkan masalah seperti meningkatkan ketidaksamaan. Sebagai contoh, hartanah di Eko Atlantic, projek bandar baharu di Lagos, berharga purata AS$415,000, yang jauh di luar kemampuan kebanyakan rakyat Nigeria.
“Bandar baharu boleh menjadi pusat inovasi dan mengurangkan tekanan pada kawasan bandar yang padat penduduk,” kata Anacláudia Rossbach, pengarah eksekutif UN-Habitat.
“Namun, ia mesti mengutamakan keterangkuman, kemampuan dan integrasi dengan kawasan bandar sedia ada agar tidak menjadi enklaf elit.”
Di Bandar Tatu, sebuah apartmen satu bilik berharga AS$45,500. Walaupun masih di luar capaian ramai rakyat Kenya, ia lebih mampu dimiliki oleh golongan kelas pertengahan yang semakin berkembang. Menurut Bank Dunia, Keluaran Dalam Negeri Kasar (KDNK) per kapita Kenya pada 2023 ialah AS$1,961.
Bandar Tatu juga mendapat sokongan kerajaan Kenya, yang menjadikannya zon ekonomi khas. Ini memberikan syarikat di sana insentif cukai dan faedah lain, menjadikannya contoh model perkongsian awam-swasta yang berjaya, menurut pakar.
Bandar Tatu juga menarik perhatian perniagaan dan penduduk dengan struktur tadbir urus yang telus serta perkhidmatan yang sering tidak terdapat di tempat lain di Kenya, termasuk bekalan air dan grid tenaga sendiri. Ia berada di bawah undang-undang negara tetapi boleh menetapkan peraturannya sendiri mengenai perkara seperti trafik dan jenis rumah yang boleh dibina, dengan semua pelan memerlukan kelulusan daripada pihak pengurusan Tatu.
“Jika anda lihat pada infrastruktur, utiliti, kawalan dan keselamatan, ini adalah antara yang terbaik,” kata Sylvester Njuguna, seorang penghuni dan pemilik restoran di Bandar Tatu.
Berbeza dengan banyak bandar permulaan yang dibina jauh dari pusat bandar, Bandar Tatu terletak 19 kilometer dari Nairobi, cukup dekat untuk menyambung ke pasaran buruhnya.
Menurut Lockhart dari Africa Urban Lab, projek bandar baharu biasanya berjaya jika ia cukup dekat dengan pusat bandar utama dan mempunyai penyewa utama berkualiti tinggi – seperti CCI Global di Bandar Tatu – serta sekolah yang baik. Projek tersebut juga perlu diurus dengan berkesan dan memenuhi permintaan pasaran.
Tatu memenuhi kriteria ini dan, berbeza dengan banyak projek bandar Afrika yang dirancang dengan idea besar, ia telah berkembang secara organik seperti projek bandar Rendeavour di Ghana, Nigeria, Zambia dan Congo, kata Mendenhall.
“Kami membina apa yang diperlukan oleh pasaran. Kami tidak meletakkan semua infrastruktur pada hari pertama,” katanya. – AP
